Woonwijzer voor verhuurders

Deze pagina geeft een samenvatting en praktische tips voor verhuurders van een woning. 


Je stelt een woning te huur
Sta dan best even stil bij deze checklist:

  • Is er een conformiteitsattest  voor de woning? Hiermee kan je aantonen dat de woning voldoet aan alle woonkwaliteitsnormen bij aanvang van de verhuur. Dit attest vraag je aan bij de stad;
  • Is er een plaatsbeschrijving opgesteld? Een goed voorbeeld vind je bij 'downloads'.
  • Zijn er rookmelders  aanwezig: één op iedere verdieping van de woning?
  • Heb je keuringsattesten van de elektrische installatie, gasgeiser en verwarming?
  • Is er een Energieprestatiecertificaat  (EPC)?
  • Ben je aangesloten bij het Vlaams huurgarantiefonds (vrijblijvend)?

Welke woonkwaliteit moet gegarandeerd zijn?
Iedere woning moet voldoen aan:

  • Minimale voorzieningen als keuken, toilet, bad of douche, gootsteen en drinkbaar water moeten aanwezig zijn;
  • Structurele stabiliteit van het gebouw;
  • Veiligheid van trappen en de aanwezige installaties (gas en elektriciteit, verwarming);
  • Indien er geen verwarming is moeten er aansluitingen zijn die een plaatsing door de huurder mogelijk maken;
  • Geen vochtproblemen;
  • Mogelijkheid tot verluchting en natuurlijke verlichting;
  • Vrije toegankelijkheid.

Meer info vind je terug in de brochure ‘kwaliteitsnormen’ bij de downloads.

 Nog enkele bijzonderheden:

  • Tegen 2020 moeten de ramen van alle (huur)woningen over dubbel glas beschikken;
  • Tegen 2020 moeten de daken van alle (huur)woningen - die voor 2006 aangesloten zijn op het elektriciteitsnet - geïsoleerd  zijn.

Waarom is het conformiteitsattest  belangrijk?

  • Het attest toont aan dat de woning die verhuurd wordt op het moment van het onderzoek geen serieuze gebreken vertoond;
  • Het conformiteitsattest vraag je vrijwillig aan;
  • Een woningcontroleur onderzoekt of de woning aan alle woonkwaliteitsnormen voldoet;
  • Het attest kan je als verhuurder helpen om te bewijzen dat de woning in orde is bij aanvang van de verhuur.

Wat als de gebreken niet worden opgelost?
Iedere huurwoning moet verplicht voldoen aan de woonkwaliteitsnormen. Huurders kunnen de volgende stappen doorlopen als er gebreken zijn:

  • Je moet altijd een schriftelijke verwittiging van de gebreken krijgen. Vervolgens moet je een redelijke tijd krijgen om de gebreken te herstellen.

Als de gebreken onvoldoende worden hersteld kan de huurder een woningonderzoek aanvragen:

  • Een woningcontroleur komt een vooronderzoek doen om de gebreken te bekijken. Indien nodig komt een woningonderzoeker van Wonen-Vlaanderen ter plaatse om een officieel onderzoek te doen;
  • De procedure is decretaal vastgelegd. Iedere huurder heeft het recht de procedure op te starten. De stad onderzoekt eerst of de klachten gegrond zijn en of de eigenaar voldoende tijd heeft gehad deze gebreken eerst te herstellen;
  • Als de gebreken juist zijn dan kan de burgemeester beslissen om de woning ongeschikt en/of onbewoonbaar te verklaren. Je bent verplicht om de gebreken te herstellen. Vaak krijg je hier 12 maanden de tijd voor;
  • Wanneer de gebreken niet op tijd hersteld zijn dan kan een heffing worden ingesteld;
  • Deze procedure kan tot 3 maanden duren. De procedure doet geen uitspraak over de oorzaak/wie de gebreken heeft veroorzaakt;
  • Voordat er een beslissing wordt genomen wordt je altijd de mogelijkheid geboden om je argumenten kenbaar te maken. Dit is de hoorplicht. In Lommel gaat dat schriftelijk.

Hoe voorkom je een woonkwaliteitsprocedure?
Enkele tips:

  • Zorg voor een geldig conformiteitsattest;
  • Regelmatige keuringen van de installaties (elektrische/gas/verwarming);
  • Goede afspraken met de huurder over onderhoud;
  • Afspraken met de huurder over regelmatige inspecties (bijvoorbeeld driemaandelijks of halfjaarlijks).

Hoe verhuur je zorgeloos via het SVK?
De Sociale verhuurkantoren  (SVK’s) worden erkend door de Vlaamse overheid. Je sluit een huurcontract af met een SVK, dat op zijn beurt de woning doorverhuurt aan sociale huurders. Je ontvangt maandelijks de huur. Je voordelen:

  • Gegarandeerde huuropbrengsten;
  • Het vermijden van langdurige leegstand van jouw woning en de bijbehorende leegstandsheffing;
  • Enkel belasting op het kadastraal inkomen en niet op de werkelijke huurinkomsten;
  • Geen risico op langdurige en lastige gerechtelijke procedures;
  • De garantie dat je jouw woning op het einde van de overeenkomst weer in de oorspronkelijke staat terugkrijgt (rekening houdend met de normale slijtage);
  • Recht op premies;
  • Samenwerking met een professionele partner.

Hoe helpt het huurgarantiefonds jou?

  • Als verhuurder kun je je aansluiten bij het Vlaams huurgarantiefonds. De aansluitingsvergoeding bedraagt 77 euro.
  • Wanneer er een achterstal is van drie maanden huur, dan kun je een vordering neerleggen bij de vrederechter.
  • Het huurgarantiefonds komt tussen als de vrederechter een uitstel van betaling verleent en een afbetalingsplan oplegt.

Wie moet de herstellingen betalen?
De huurder moet de herstellingen van kleine gebreken  doen: een lekkende kraan, lamp vervangen, een kapotte of verstopte wc, de schoorsteen reinigen, deurklink of slot repareren, enzovoorts.

De verhuurder moet de herstellingen van grote gebreken en normale slijtage doen: kapotte dakpannen herstellen, verstopte riolering, versleten keuken, lavabo, enzovoorts.

Heb je een geschil met de huurder?
Dat is helaas minder goed nieuws. Enkele tips:

  • Probeer het bij te leggen met de huurder. Vaak is dat de makkelijkste oplossing.
  • Geschillen over huren en huurcontracten leg je voor aan de vrederechter. Eerste mogelijkheid is het opstarten van een verzoeningsprocedure. Dit kan gratis en vergt niet noodzakelijk de tussenkomst van een advocaat. Als de verzoening lukt krijgt het akkoord tussen de partijen dezelfde waarde als een vonnis.
  • Opstarten van een gerechtelijke procedure is pas aangewezen als de verzoening geen akkoord oplevert en kan via vrijwillige verschijning van de partijen, via het indienen van een verzoekschrift of via dagvaarding.
  • De huurgelden moet je altijd blijven betalen, ook bij huurgeschillen.
  • De stad, OCMW, Wonen Vlaanderen, enzovoorts kunnen niet tussenkomen bij huurgeschillen.

Meer info vind je terug in de presentatie ‘rechten en plichten’ bij de downloads.